As mudanças anunciadas no Orçamento Federal de 12 de maio de 2026 para negative gearing e para o imposto sobre ganho de capital (CGT) foram aprovadas pelo Parlamento em junho de 2026. Para quem pretende comprar um imóvel para alugar na Austrália, elas mudam as contas.
Negative gearing — a partir de 1º de julho de 2027
Para imóveis residenciais adquiridos depois das 19h30 (AEST) de 12 de maio de 2026:
- Prejuízos com aluguel só podem ser abatidos de rendimentos de aluguel ou de ganhos de capital de outros imóveis residenciais.
- O prejuízo que sobrar é levado para os anos seguintes e só pode ser usado contra futuros aluguéis residenciais ou ganhos com imóveis residenciais.
Quem já tinha o imóvel (ou havia trocado contratos) antes daquela data mantém as regras antigas: pode continuar abatendo os prejuízos do salário e de outras rendas até vender o imóvel.
As restrições valem apenas para imóveis residenciais: imóveis comerciais, ações e outras classes de ativos não são afetados. Imóveis novos (“new builds”) continuam com as regras atuais de negative gearing, e há exceções para build-to-rent e certas moradias com apoio do governo.
Em outubro de 2026, o Parlamento também corrigiu dois pontos técnicos: a transferência de um imóvel para o cônjuge por falecimento ou separação não faz o imóvel perder a proteção (a chamada “widow tax”), e uma residência própria comprada antes de 12 de maio de 2026 que passe a ser alugada depois mantém a data original de aquisição para fins de negative gearing.
CGT — a partir de 1º de julho de 2027
Hoje, pessoas físicas que mantêm um bem por mais de 12 meses costumam ter direito a um desconto de 50% no ganho de capital. A partir de 1º de julho de 2027, para pessoas físicas e trusts, esse desconto é substituído por:
- Indexação do custo (correção pela inflação), e
- Um imposto mínimo de 30% sobre ganhos de capital.
A mudança vale para todas as categorias de bens. O ganho acumulado até 1º de julho de 2027 ainda recebe o desconto atual — por isso será preciso apurar o valor de mercado dos bens naquela data.
Atenção, recém-chegados
A indexação não estará disponível para quem tiver sido classificado como não residente ou residente temporário para fins fiscais durante o período em que manteve o bem. Para muitos brasileiros que chegam com visto temporário, esse é um ponto decisivo antes de comprar.
O que fazer
Não é hora de pânico, mas é hora de revisar. Bens comprados antes de 12 de maio de 2026 tendem a ter tratamento mais favorável, e o impacto varia muito conforme a situação de cada pessoa. Se você pretende comprar, vender ou passar a alugar um imóvel, fale conosco antes de assinar.
Fontes
Informação geral, que não considera a sua situação específica. Fale com a nossa equipe antes de tomar decisões.